"Kurzzeitmiete Wien" führt in zwei Richtungen, die rechtlich nichts miteinander zu tun haben. Eine private Wohnung tageweise zu vermieten ist in Wien streng geregelt: 90 Tage im Jahr, außerhalb von Wohnzonen nur mit Bewilligung, in Wohnzonen gar nicht. Wer dagegen als Gast eine möblierte Unterkunft für ein paar Nächte oder Wochen sucht, ist in einer ganz anderen Kategorie unterwegs, nämlich der gewerblichen Beherbergung: Serviced Apartment oder Aparthotel. Dort gilt der 90-Tage-Deckel nicht. Die eigentliche Frage lautet dann nicht mehr "ist das erlaubt?", sondern "ab welcher Aufenthaltsdauer rechnet sich das?". Beides trennen wir hier sauber, samt der Nächte, in denen ein Hotel die klügere Wahl ist.
Ist Kurzzeitvermietung in Wien erlaubt?
Für private Wohnungen nur eingeschränkt. Seit der Bauordnungsnovelle 2023 gilt: Eine Wohnung, in der man selbst gemeldet ist (Haupt- oder Nebenwohnsitz), darf bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr kurzzeitvermietet werden, ohne den Wohnsitz aufzugeben. Wer darüber hinaus vermieten will und die Wohnung liegt außerhalb einer Wohnzone, braucht seit 1. Juli 2024 eine Ausnahmebewilligung der MA 37, befristet auf höchstens fünf Jahre. In einer Wohnzone nach § 7a der Wiener Bauordnung ist die regelmäßige entgeltliche Kurzzeit-Beherbergung überhaupt nicht zulässig, auch nicht mit Nebenwohnsitz. Und ein Inserat auf Airbnb oder Booking.com an einen unbestimmten Personenkreis zählt bereits als gewerblich, selbst innerhalb der 90 Tage. Die Regeln dazu veröffentlicht die Stadt Wien; die Wirtschaftskammer fasst sie im Merkblatt zur Kurzzeitvermietung zusammen.
Für dich als buchenden Gast ist die gute Nachricht: Das alles betrifft die private Vermietung. Ist eine Unterkunft als Beherbergungsstätte gewidmet, also gewerblich geführt, greift die 90-Tage-Beschränkung nicht. Serviced Apartments und Aparthotels fallen in diese Kategorie. Du buchst dort so unkompliziert wie ein Hotelzimmer, nur mit Küche.
| Art der Vermietung | In Wien erlaubt? | Wie lange? | Für wen |
|---|---|---|---|
| Private Wohnung, eigener gemeldeter Wohnsitz | Ja, eingeschränkt | bis 90 Tage pro Jahr | Mieter:innen, die zeitweise untervermieten |
| Private Wohnung außerhalb einer Wohnzone | Nur mit Ausnahmebewilligung (MA 37) | befristet, max. 5 Jahre | Vermieter:innen mit Genehmigung |
| Private Wohnung in einer Wohnzone (§ 7a BO) | Nein | entfällt | rechtlich nicht zulässig |
| Airbnb- oder Booking-Inserat | gilt bereits als gewerblich | 90 Tage plus Gewerberecht | private Anbieter im Graubereich |
| Gewerbliche Beherbergung (Serviced Apartment, Aparthotel) | Ja | keine 90-Tage-Grenze | Gäste, die tage- bis wochenweise wohnen |
Das ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung, und die Sätze ändern sich (Stand 2026).
Wie lange darf eine Kurzzeitvermietung sein?
Bei der privaten Variante sind es die genannten 90 Tage pro Kalenderjahr, alles darüber braucht eine Bewilligung. Bei der gewerblichen Beherbergung gibt es diese Obergrenze nicht. Für dich als Gast heißt das: Wie lange du in einem Serviced Apartment wohnst, ist deine Sache. Drei Nächte gehen genauso wie drei Monate. Wo die sinnvolle Grenze liegt, entscheidet nicht das Gesetz, sondern der Preis, und dazu kommen wir gleich.
Kurzzeitmiete, Zwischenmiete oder Serviced Apartment: Was brauchst du wirklich?
Drei Begriffe, die oft in dieselbe Suche geworfen werden, obwohl sie Verschiedenes meinen.
Serviced Apartment heißt: möbliert, voll ausgestattet, tage- bis wochenweise, mit Anmeldemöglichkeit, aber ohne langfristigen Mietvertrag. Das ist der Fall für Städtereisen, Geschäftsaufenthalte oder die ersten Wochen nach einem Umzug.
Zwischenmiete meint eine private Wohnung, die jemand für ein paar Monate untervermietet, meist über Plattformen wie willhaben. Günstiger im Monat, aber mit Kaution, Übergabe und der 90-Tage-Grauzone von oben. Wer mehrere Monate bleibt und sich um Möbel und Verträge kümmern will, ist damit oft besser dran. Für Umzug und Wohnungssuche haben wir das im Ratgeber für Langzeitaufenthalte und Relocation sowie bei den monatlichen Konditionen für möblierte Apartments durchgerechnet.
Klassische Kurzzeitmiete einer Privatwohnung ist genau die Kategorie, die in Wien am stärksten reguliert ist. Wenn du das trotzdem suchst, führt der Weg über willhaben und private Anbieter, nicht über uns. Wie sich Wohnung, Hotel und Serviced Apartment sonst unterscheiden, steht im Vergleich Airbnb, Hotel und Serviced Apartment.
Die Kurzzeitmiete-Schwelle: ab wann sich ein Serviced Apartment rechnet
Ein Serviced Apartment kostet pro Nacht mehr als ein Bett im Hostel und oft ähnlich viel wie ein Mittelklassehotel. Der Unterschied liegt nicht im Nachtpreis, sondern darin, was man mit der Zeit spart: eigene Küche statt jedes Essen auswärts, Waschmaschine statt Reinigung, mehr Quadratmeter statt Zimmer. Diese Vorteile amortisieren sich mit jeder Nacht stärker. Ehrlich ist auch das Gegenteil: Für zwei Nächte spielt das kaum eine Rolle.
| Aufenthalt | Was sich meist rechnet | Warum |
|---|---|---|
| 1 bis 3 Nächte | eher Hotel | Küche und Platz amortisieren sich noch nicht, tägliche Rezeption ist bequemer |
| 4 bis 13 Nächte | Serviced Apartment | selbst kochen und waschen, mehr Raum, der Nachtpreis relativiert sich |
| 2 Wochen bis 3 Monate | Serviced Apartment oder Langzeit-Tarif | voll ausgestattet plus Meldeadresse, flexibler als ein Mietvertrag |
| über 3 Monate | Zwischenmiete oder eigene Wohnung | die Ortstaxe entfällt ab mehr als drei Monaten, klassische Miete wird günstiger |
Die letzte Zeile ist der Punkt, an dem viele Serviced-Apartment-Anbieter schweigen: Ab einem durchgehenden Aufenthalt von mehr als drei Monaten entfällt in Wien die Ortstaxe, die seit 1. Juli 2026 bei 5 Prozent liegt. Wer so lange bleibt, sollte eine echte Zwischenmiete oder Wohnung rechnen. Für alles darunter, also die klassische Kurzzeitmiete von wenigen Nächten bis wenigen Wochen, ist ein gewerbliches Serviced Apartment meist die sauberste Lösung, rechtlich wie preislich. Konkrete Preise pro Apartment und die Konditionen für längere Aufenthalte findest du bei den Preisen für Serviced Apartments am Naschmarkt.
Kann man als Deutscher ein Apartment in Wien mieten?
Ja, ohne Einschränkung. Für einen Aufenthalt im Serviced Apartment brauchst du keinen österreichischen Wohnsitz und keine Bonitätsprüfung, du buchst wie in einem Hotel. Zwei Dinge sind gut zu wissen: Wer in Wien wohnt, muss sich innerhalb von 3 Werktagen anmelden (Meldezettel), und der Unterkunftgeber muss dabei mitunterschreiben. In einem host-geführten Serviced Apartment ist das ein Handgriff. Und die Ortstaxe von derzeit 5 Prozent fällt bis zu einem durchgehenden Aufenthalt von drei Monaten an, danach nicht mehr.
Kurzzeitmiete am Naschmarkt: die MINT-Option
MINT @Naschmarkt wird als Premium Serviced Apartment geführt, direkt am Naschmarkt im 6. Bezirk, also in der gewerblichen Kategorie ohne 90-Tage-Grenze. Fünf Einheiten, alle mit voll ausgestatteter Küche, Self-Check-in und Anmeldemöglichkeit:
- Mini MINT, 35 m² für 2 Gäste, ab 185 Euro pro Nacht: der kompakte Einstieg für Städtereise oder Solo-Geschäftsreise. Verfügbarkeit prüfen
- Double MINT, 55 m² für 3 Gäste, ab 205 Euro: mehr Platz für längere Aufenthalte. Verfügbarkeit prüfen
- Double MINT mit Balkon, 55 m² für 3 Gäste, ab 215 Euro: dasselbe mit Freiluft. Verfügbarkeit prüfen
- MINT Artisan, 65 m² für 4 Gäste, ab 185 Euro: design-orientiert, gutes Preis-Raum-Verhältnis. Verfügbarkeit prüfen
- Penthouse, 85 m² für 4 Gäste, ab 375 Euro: die Maisonette für Familie oder Anspruch. Verfügbarkeit prüfen
Der Naschmarkt liegt vor der Tür, die U-Bahn am Karlsplatz ist in 3 Minuten fußläufig, die Staatsoper in 8. Vom Flughafen bringt dich der CAT in 16 Minuten nach Wien Mitte, von dort eine U4 bis Kettenbrückengasse, ohne Umsteigen. Einen eigenen Parkplatz und eine 24-Stunden-Rezeption gibt es nicht, dafür Self-Check-in und einen direkten Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Ist Kurzzeitvermietung in Wien erlaubt? Für private Wohnungen nur eingeschränkt: bis 90 Tage pro Jahr mit eigenem gemeldetem Wohnsitz, außerhalb von Wohnzonen darüber hinaus nur mit befristeter Ausnahmebewilligung der MA 37, in Wohnzonen gar nicht. Für gewerbliche Beherbergung wie Serviced Apartments und Aparthotels gilt diese 90-Tage-Grenze nicht (Stand 2026).
Ist Kurzzeitvermietung in Österreich erlaubt? Die Regeln sind Ländersache. Wien gehört mit der Bauordnungsnovelle 2023 zu den strengeren Bundesländern, vor allem in Wohnzonen. Als Gast einer gewerblich geführten Unterkunft musst du dich um diese Vorschriften nicht kümmern, sie betreffen die Vermieterseite.
Wie lange darf eine Kurzzeitvermietung sein? Bei privater Vermietung mit eigenem Wohnsitz bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr ohne Bewilligung. Bei gewerblicher Beherbergung gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Wie lange du als Gast bleibst, entscheidest also du.
Kann man als Deutscher in Wien eine Wohnung mieten? Ja. Für ein Serviced Apartment brauchst du keinen österreichischen Wohnsitz, du buchst wie in einem Hotel. Bei Aufenthalt meldest du dich innerhalb von 3 Werktagen an, der Unterkunftgeber unterschreibt mit. Für eine klassische Mietwohnung gelten die üblichen Bedingungen mit Kaution und Vertrag.
Was unterscheidet Kurzzeitmiete von einem Serviced Apartment? Kurzzeitmiete meint meist die private, tageweise Vermietung einer Wohnung, in Wien stark reguliert. Ein Serviced Apartment ist gewerbliche Beherbergung: möbliert, mit Service und Anmeldemöglichkeit, ohne 90-Tage-Grenze. Als Gast buchst du Letzteres so unkompliziert wie ein Hotel.
Was kostet ein Serviced Apartment in Wien pro Nacht? Am Naschmarkt beginnen die MINT-Apartments bei 185 Euro pro Nacht (Mini MINT, 35 m²) und reichen bis 375 Euro (Penthouse, 85 m²). Für längere Aufenthalte gibt es eigene Konditionen im Buchungsprozess.
Fällt bei einem Serviced Apartment Ortstaxe an? Ja. In Wien beträgt die Ortstaxe seit 1. Juli 2026 5 Prozent und fällt bis zu einem durchgehenden Aufenthalt von drei Monaten an. Ab mehr als drei Monaten entfällt sie.
Wie kurzfristig kann ich ein Apartment am Naschmarkt buchen? Über den Self-Check-in ist auch eine kurzfristige Anreise möglich. Die aktuelle Verfügbarkeit siehst du direkt im Buchungsprozess.
